Europa's self storage is van nature onder bevoorraad en biedt voorspelbare geldstromen

Wereldwijd is self storage een alternatieve keuze voor vele investeerders, maar de snelgroeiende Europese markt en stabiele opbrengst dat het biedt maakt het de beste keuze voor investeerders.

Er zijn geen tekens dat de vraag vanuit consumenten voor self storage zal gaan afnemen met een bezettingsgraad die rond de 80% blijft sinds 2016. In dichtbevolkte steden zoals Londen, afnemende woonoppervlakte gepaard met een groei in vraag naar huurwoningen, heeft ertoe geleidt dat een enorm aantal mensen opzoek zijn gegaan naar externe opslagruimte.

œEuropa's self storage sector is van nature onder bevoorraad en biedt voorspelbare geldstromen, zegt Ollie Saunders, lead director of Alternatives, JLL.

In de meeste Europese markten zien we een boven inflatoire groei. Exploitanten willen met 10 procent per jaar groeien, al worden ze beperkt door de grondmarkt, het grondbeleid en de financieringsmogelijkheden.

Ongeveer een derde van de self storage gebruikers zijn zakelijk met startups, kleine bedrijven en online retailers die de opslagruimte gebruiken als flexibele oplossing voor voorraad en productdistributie.

Nu de Europese startup-sector booming is, zal de vraag van bedrijven blijven toenemen.

Nieuwe operators betreden nu de Europese markt waardoor het aantal faciliteiten toeneemt en de ontwikkeling van deze opkomende sector wordt gestimuleerd, wat veel kansen biedt voor investeerders.

Beleggers denken groots

Grote investeerders zijn erg oplettend. Investeerdersfonds Schroders investeerde vorig jaar in self storage voor de eerste keer en kocht de Britse firma The Self Storage Company en haar vijf self storage units in Londen.

In de afgelopen twaalf maanden was er een sterke transactieactiviteit op het continent, waarbij de meeste transacties voor het eerst buiten het VK plaatsvonden.

Gevestigde spelers in volwassen markten ontwikkelen grotere, modernere gebouwen van hogere kwaliteit en gaan selectieve fusies en overnames aan. Het Britse Armadillo Self Storage, dat 1 Storage Center in Newcastle en Gateshead kocht en Store It 4 in Stockton, voegde meer dan 12.000 vierkante meter verhuurbare ruimte toe aan zijn portfolio. Dit terwijl Shurgard in Zweden ongeveer 24.500 vierkante meter verwierf in vijf regionale eigendommen van het in Stockholm gevestigde Pelican, waardoor het portfolio groeit tot 36 faciliteiten in het land.

Toch kan het gefragmenteerde karakter van de Europese markt voor zelfopslag in eerste instantie grotere investeerders uitsluiten. Terwijl 82 procent van de Europese self-storage-faciliteiten in zes landen geconcentreerd is “ met het VK als leider in de sector, gevolgd door Frankrijk en Spanje “ hebben de tien grootste merken slechts 23 procent van de sector en 39 procent van de vierkante meters in handen. Verder is er een afwezigheid van middenklasse operators en een overvloed aan kleinere, onafhankelijke providers.

Nieuwe manieren om de markt te betreden

De hoge voorspelde groeiniveaus van de sector zijn echter een sterke stimulans voor investeerders van elke omvang.

"De vooruitzichten voor de self storagesector in Europa bieden voldoende ruimte voor zowel de kleine als de grote spelers, met een verscheidenheid aan manieren om nieuw kapitaal in de markt te investeren", zegt Saunders.

œDe meeste investeerders kopen bestaande assets en platforms, maar worstelen met het feit dat er niet zo veel grote portefeuilles met self storage faciliteiten zijn. 50 miljoen dollar zou een grote investering in opslag zijn, maar er zijn investeerders in de VS die honderden miljoenen dollars willen inzetten en als gevolg daarvan komen ze mogelijk niet op de markt."

Nieuwe investeerders kunnen zich daarom concentreren op nieuwe financieringsmodellen voor ontwikkelingslocaties om de bouw te versnellen, zoals DBFO-structuren en joint ventures met financieringspartners.

"Er zijn enkele jonge portefeuilles die gestaag groeien en enkele meer gevestigde spelers die zowel consolideren als nieuwe winkels ontwikkelen", zegt Saunders. "Met goede macro- en demografische fundamenten zou deze ondernemerssector de komende jaren moeten blijven evolueren."

Terwijl self storage als investeringssector veel meer ontwikkeld is in de Verenigde Staten en Australië, komen de markten in heel Europa nu pas op stoom wat betreft het aantal consumenten als de beschikbare vierkante meters.

Duitsland en Centraal-Europa behoren tot de markten die voorspelt zijn het meest te groeien, met projecten voor self storage die zich opstapelen en een stijgende vraag in grotere steden. œIn heel Europa heeft de markt voor self storage sterke fundamenten en een grote potentie. We hebben alleen wat meer ondernemers in deze markten nodig om de kansen te grijpen en ze echt aan de gang te krijgen, zegt Saunders.

Hoewel het onwaarschijnlijk is dat de hoeveelheid self storage per persoon ooit hetzelfde niveau zal bereiken als in de VS, grotendeels als gevolg van factoren als de beschikbaarheid en prijs van grond, kan er nog steeds meer gedaan worden om een potentieel klantenbestand op te bouwen, wat essentieel is voor de aanhoudende groei van de sector.

"De consument is zich nog steeds weinig bewust van de self storage-industrie", zegt Saunders. "Voor een grotere acceptatie in heel Europa moeten aanbieders hun zichtbaarheid online vergroten, waardoor hun product gemakkelijker te vinden is voor de digitaal onderlegde consument."

En nu meer consumenten zich bewust worden van de potentie van zelfopslag, zouden beleggers hetzelfde moeten doen.